Revente d’un bien LMNP en résidence services : l’essentiel à savoir

Un bien LMNP en résidences services est un logement meublé associé à des services para-hôteliers comme l’accueil, l’entretien régulier des locaux, la mise à disposition du linge, le petit-déjeuner… et géré par un exploitant professionnel qui fait office de locataire (aussi nommé preneur à bail). La résidence est son outil de travail à travers lequel il exerce une activité commerciale : résidence pour le tourisme, résidence étudiante, résidence d’affaires, résidence seniors ou encore médicalisée (EHPAD).

En tant que propriétaire du logement, vous percevez un loyer de l’exploitant et êtes liés à ce dernier par un contrat de location sur le long terme : le bail commercial.

Le bail commercial, le loyer perçu, le montant des charges, le type de résidence et la qualité du locataire sont des facteurs importants qui vont jouer un rôle sur la valorisation du bien immobilier lors de sa revente.

Certaines périodes peuvent être plus favorables que d’autres, quand il s’agit de revendre son bien en LMNP.

> La mise en place d’un nouveau bail commercial par exemple, peut vous offrir une bonne opportunité de vente en apportant de la visibilité à un futur acheteur pour son investissement. A contrario, l’approche d’une fin du bail peut inquiéter un potentiel acquéreur sur des conditions locatives qui pourraient être revues à la baisse, un risque de renouvellement du mobilier, voire des travaux à financer…

> Certains types de logements peuvent aussi susciter un intérêt différent suivant la période de l’année. Par exemple, l’arrivée et la fin des vacances d’hiver entrainent souvent un engouement pour investir sur des biens en LMNP situés à la montagne.

> Au-delà de la saisonnalité, il existe aussi des tendances de marché ou une actualité, qui peuvent être plus ou moins favorables suivant le type de logement meublé. La polémique liée à EMEIS (ex ORPEA) en 2022 a par exemple freiné fortement l’intérêt des investisseurs pour les EHPAD, alors que la période post covid a vu un attrait fortement augmenté pour les biens LMNP en résidence de tourisme.

> L’aspect fiscal est un autre point important à prendre en compte dans un projet de revente d’un LMNP. L’arrivée à terme d’une opération de défiscalisation comme le Censi-Bouvard va être fortement recommandée pour revendre, afin d’éviter de continuer à subir une imposition sur  les revenus locatifs.

> Certains avantages fiscaux sont aussi soumis à une durée minimum de détention du bien. C’est le cas par exemple du remboursement de TVA immobilière, dont vous avez pu bénéficier à l’achat du bien. Celle-ci pourrait être due à l’administration fiscale, au prorata temporis, dans le cas d’une revente avant les 20 ans de détention. Ce remboursement peut néanmoins être évité si le contrat de gestion (bail commercial) est repris par le futur l’acquéreur, ce qui est le cas le plus fréquent.

Vous l’aurez compris, pour bien anticiper et prendre en compte tous les règles fiscales qui peuvent s’appliquer, il est important de se faire conseiller et accompagner pour revendre votre bien en LMNP dans les meilleures conditions. 

La première étape va consister à faire estimer votre bien auprès d’un acteur spécialisé dans la revente en LMNP. La valorisation d’un bien en location meublée sous bail commercial est en effet très différente d’un bien immobilier traditionnel.

Des critères spécifiques vont être pris en compte comme la qualité et le sérieux de l’exploitant, les conditions et la durée du bail commercial, le montant des loyers perçus…

L’autre grande différence, c’est que le futur investisseur va faire un placement sans réduction d’impôt et va donc privilégier le rendement. C’est donc ce rendement qui va orienter le prix du bien.

Par exemple, pour proposer un rendement de 5 % HT sur un bien qui bénéficie de 5 000 € HT de revenus locatifs hors taxes par an, le prix de vente devra être de 100 000 € HT. En augmentant le prix à 120 000 € HT on baisse le rendement à 4,16 % HT. 

Plus un bien est de qualité et présente de solides garanties pour un investisseur, moins celui-ci sera en mesure d’exiger un rendement important. Ce qui permettra donc de vendre à un prix plus élevé. 

Inversement, un bien qui présente des risques, peu de visibilité sur le bail… impliquera de proposer un rendement plus important pour intégrer le risque pris par le futur acquéreur et donc un prix plus faible à l’achat.

 

Tout est donc une question de savant équilibre et surtout d’une très bonne connaissance du marché pour définir un prix et un rendement pour assurer la meilleure transaction possible.

Là encore, il va être important de se faire conseiller et accompagner par une agence experte sur la revente d’un appartement en LMNP sous bail commercial.

Cela vous permettra d’optimiser et de sécuriser la revente de votre appartement en LMNP.

Faire appel à un acteur spécialisé vous permettra aussi d’accéder à un important réseau d’investisseurs pour commercialiser votre LMNP. Soyez donc attentif à faire appel à une agence possédant un important réseau de distribution pour faciliter la revente de votre investissement immobilier.